“Lo más importante es ayudar a los empresarios a conseguir financiación”

Es decir, algunos de los principales representantes del sector, tanto del ámbito privado como de las instituciones públicas correspondientes, en una tertulia moderada por Mónica Muñoz Blanco, presidenta de CEV.

En el debate se abordó la actual coyuntura del mercado del suelo, principalmente en los sectores industrial, logístico y residencial, y siempre centrando la atención en el ámbito de la Comunidad de Madrid, referencia indiscutible del segmento urbanístico.

En este sentido, Ángel Moreno aseguró que “el mercado del suelo en Madrid se encuentra en mejor situación que el nacional. A nivel estatal, según datos del Ministerio de Fomento, la edificación ha pasado de 165 millones de metros cuadrados construidos en 2006 a 35 millones en 2009. Se ha evaporado un 85% de la actividad de la construcción en edificaciones. En el ámbito industrial, se ha evaporado un 70% a nivel nacional y un 30% en Madrid. Es decir, en edificación hoy se está construyendo un 15% de lo que correspondiente a hace 3 años. Digamos que el suelo disponible en la actualidad es el mismo de hace 5 años, pero la demanda ha bajado enormemente, por la falta de confianza y la de financiación”.

Haciendo alusión a la disponibilidad actual de suelo y si esta oferta se adecua a la demanda, Miguel Ángel Ruiz lamentó la abundancia de espacio disponible. Según aseguró, “antes de 2007, en el ámbito industrial y logístico no había suelo. Con la crisis, a partir de 2007 y 2008 hay disponibles de 9 a 10 millones de metros cuadrados en todas las zonas de Madrid”.

Por su parte, Juan Francisco Lazcano se mostró en contra de la intervención de los poderes públicos en el mercado del suelo, algo que considera “un error económico”. Aseguró que “la escasez y la abundancia de suelo es algo artificial, ya que su disponibilidad y su precio dependen más de decisiones de poder político que del desa­rrollo normal del mercado”. Afirmó, además, que “no será posible liberar la gestión del suelo de especulación hasta que se resuelva el problema de la financiación de las Administraciones locales”.

En esta misma línea, José Manuel Galindo afirmó que “la ineficacia en la gestión del suelo es lo que ha causado el incremento de los valores finales del precio del producto”. Según él, “es necesario reforzar las políticas de suelo para que hagan que la producción del mismo dependa mucho más de elementos objetivos que responden a necesidades reales y no arbitrarias, todo ello en plazos razonables”. Asimismo, mostró la necesidad de “establecer un pacto estructural para definir la estrategia territorial, que es la que marcará dónde están los suelos interesantes, aquellos que tienen calidad y son competitivos”.

Las Administraciones
A lo largo del debate se valoró, pues, el papel que juegan las Administraciones en el buen funcionamiento del sector, ya que son éstas las que condicionan en gran medida la gestión del suelo y, por tanto, la disposición que del mismo puede efectuar el empresariado.

A este respecto, Miguel Ángel Ruiz ha querido salir en defensa de los organismos públicos, asegurando que “la coyuntura del mercado responde a otros problemas”, principalmente a las dificultades de financiación, “no a la actuación de la Administración. Lo más importante en este momento es ayudar a los empresarios a conseguir financiación”.

Por otro lado, José Manuel Galindo y Juan Francisco Lazcano remarcaron la importancia de que se elaboren planes estratégicos, tanto a nivel regional en el ámbito del urbanismo, como a nivel nacional en el ámbito de las infraestructuras, para un mejor funcionamiento de todos los procesos.

Aunque el presidente de Asprima quiso destacar que la normativa de suelo de la Comunidad de Madrid es bastante adecuada, a falta de modificaciones puntuales, resaltó también que “el modelo de crecimiento del sector no lo puede determinar ninguna Administración, sino que tienen que ser la propia dinámica del mercado y la realidad económica las que lo condicionen”. Eso sí, son imprescindibles “procesos de transformación de suelo más ágiles, más transparentes y más seguros jurídicamente, ya que hasta ahora han sido ineficaces. Y es necesaria también una estabilidad en las leyes”.

Legislación
A lo largo del desayuno, se analizaron, de este modo, aspectos concretos de la Ley de Suelo estatal, así como de la normativa regional, haciendo hincapié en las iniciativas puestas en marcha por el Gobierno regional, como es el modelo de colaboración público-privada. Además, se explicó el papel de las redes supramunicipales en la política de suelo de la Comunidad de Madrid.

A este último punto se refirió Miguel Ángel Ruiz al afirmar que la existencia de “una ley supramunicipal que regulase la oferta de suelo podría favorecer un futuro más claro, aunque la existencia de normativas no implica que se agilice el mercado”. Apuntó que “en Madrid, aunque no existe una ley como tal, la Comunidad, a través del Imade (Instituto Madrileño de Desarrollo), trabaja para establecer un futuro menos incierto a corto y largo plazo”.

En cuanto a la actual Ley de Suelo estatal, los participantes destacaron, como aspecto negativo, una de sus últimas modificaciones, la de establecer como criterio de valoración de suelo la dicotomía rústico-urbano, ya que “existen otros muchos factores que hacen que esto no responda al precio real del activo”, en palabras de José Manuel Galindo.

Coincide en este aspecto con Miguel Ángel Ruiz y Juan Francisco Lazcano. Ruiz aseguró que “la Comunidad de Madrid ha sido crítica respecto a las últimas modificaciones de la Ley Estatal, ya que ha generado problemas respecto a la valoración del suelo”. Según Juan Francisco Lazcano, “no se puede forzar el valor de los activos bajo mandato legislativo. Romper el precio del suelo que debe fijar el mercado ha creado problemas en todo el mundo”.

Como aspecto positivo, los tertulianos resaltaron la apuesta por la rehabilitación y la reforma, aunque Lazcano recordó la necesidad de que ésta “vaya acompañada de medidas fiscales, que desde CNC ya estamos demandando, para que hagan atractivo este mercado a promotores y consigan que esto tenga un efecto positivo sobre el empleo”.

Respecto a este asunto, el presidente de Asprima, José Manuel Galindo, incidió en la complejidad que conllevan los desahucios masivos de “la gente que vive en edificios ruinosos”, aunque estas actuaciones son necesarias, “dándoles todas las garantías, porque si no, no será eficiente una rehabilitación profunda de los barrios”. Planteó la necesidad de establecer dos líneas de intervención: “Una sobre la transformación, porque no existe una normativa real. La rehabilitación de barrios puede no ser rentable, por lo que hay que arbitrar sistemas de intervención y aplicar recursos públicos para cubrirla económicamente”.

En la otra línea de intervención planteada se refirió a “los sistemas de transformación de suelo”. En su opinión, en la Comunidad de Madrid se debería proceder mediante “el sistema de compensación”.

Por otra parte, el consejero delegado de Arpegio, Miguel Ángel Ruiz, destacó la necesidad de establecer “una coordinación entre las leyes estatales y las autonómicas, en especial en el sector residencial”. Sentenció, asimismo, que “el mercado tiene que absorber el stock de viviendas existente y la rehabilitación debe ser un asunto de primer nivel para las Administraciones en los próximos años”.

Ajuste de precios
Otro de los temas más candentes del debate fue el del ajuste de los precios de los inmuebles. A este respecto, José Manuel Galindo aseguró que el ajuste real “está muy por encima de lo que dicen los datos oficiales Los precios desde la parte promotora se han ajustado en la medida de lo posible y el que no lo haya hecho no venderá. En vivienda nueva, un sector que prácticamente no tiene caja, hay limitaciones técnicas a estos ajustes, que corresponden al dinero no dispuesto de lo hipotecario. Quien podría dar un paso más en este sentido es la entidad financiera. El ajuste puede estar en torno a un 20 o 25%, con carácter de media estructural.

Por otro lado, destacó que “es difícil hablar de un ajuste de precio global, porque los mercados de la vivienda son estrictamente locales, tanto desde el lado de la oferta como de la demanda. No se puede hablar de precios medios reales de los mercados de las viviendas, habría que calificar cada uno de estos activos y hacer precios de referencia por ámbitos geográficos”.

Tanto Galindo como Miguel Ángel Ruiz aseveraron que el dato de ajuste oficial hace daño al mercado, porque “la opinión pública está esperando ajustes mucho mayores, cuando en realidad los que se han producido en relación con el producto son importantes y hoy se encuentran oportunidades interesantes a precios muy buenos, que posiblemente mañana no estarán en el mercado”.

Ambos pidieron a los medios de comunicación prudencia a la hora de publicar titulares alarmistas, así como la elaboración de una información más profunda que no se aleje de la realidad. En concreto, el presidente de Asprima dijo que, “en ocasiones, los titulares que sintetizan la información no coinciden con el contenido que desarrolla el artículo, inclusive el propio estudio”.

Solicitó, asimismo, “una gran sensibilidad por parte de los medios de comunicación a la hora de transmitir la información, porque puede tener unos efectos económicos muy importantes y puede determinar que los consumidores compren o no. Es una labor nuestra explicar bien los datos y de los medios seleccionar la información y poner en valor aquello que está metodológicamente avalado y no limitarse a opiniones sesgadas”.

En este sentido, el consejero delegado de Arpegio apuntó que “la consecuencia de publicar informaciones relativas a grandes descensos en los precios de la vivienda es que las familias no compran y eso impide que la economía se empiece a reactivar. Son necesarios estudios más reales y más concretos”.

Por su parte, Juan Francisco Lazcano puntualizó que, en su opinión, “la demanda está mejorando, porque ya el demandante de vivienda entiende que el producto que se le da vale lo que el está dispuesto a pagar”. Coincidió con los anteriores intervinientes en que “no ayudan nada los datos estadísticos que se están publicando, no son reales, porque se elaboran con índices retrasados”.

Respecto al ajuste de precios como tal en términos teóricos, afirmó que “en algún momento las entidades financieras pueden dar una determinada orientación en relación con los activos que tienen y en qué momento piensan que pueden empezar a movilizarlos”.

Desde el punto de vista de Ángel Moreno, “el promotor tiene muy poco que hacer porque no puede. El protagonista principal del mercado ahora mismo son las entidades financieras. Los promotores pueden bajar el precio, pero si el banco no les concede el crédito hipotecario no pueden hacer nada más”.

Sostenibilidad
Por otra parte, se trató también la preocupación por el medio ambiente y cómo afecta esta a los desarrollos urbanísticos. Ángel Moreno aseguró que “la construcción industrial ha sufrido una mayor transformación que la residencial” con las nuevas iniciativas y exigencias medioambientales. “Se ha avanzado mucho” en la concepción de “los espacios industriales para compatibilizar el trabajo con la vida humana en todos los aspectos”.

En este tema, todos han defendido la necesidad de buscar la sostenibilidad sin impedir el desarrollo y la creación de riqueza en determinadas zonas consideradas como protegidas; aseguraron, pues, la compatibilidad de la preservación de la naturaleza en dichos parajes con la creación de las infraestructuras necesarias en aquellos rincones donde menos se dañe al medio ambiente, poniendo como ejemplo, entre otros, las actuaciones en el entorno de la M-501.

Así, para Miguel Ángel Ruiz, “tanto las Administraciones públicas como los promotores” tienen “que ponerse de acuerdo en los entornos protegidos que se pueden ver afectados, como se ha hecho en la ­
M-501, estableciendo unas medidas correctoras adecuadas para la conservación del entorno”.

Pero “hay que ser valiente y cuando hace falta hacer una infraestructura, porque es necesaria, hay que establecer los corredores donde el daño que se haga al medio ambiente sea el menor posible y, cuando se afecte a la naturaleza, actuar con las medidas correctoras adecuadas”.

Del mismo modo, Juan Francisco Lazcano, añadió que la legislación medioambiental es “tan exigente, que lo que no podemos es ir contra nuestros propios actos. En las zonas protegidas habrá que ser valientes y definir los corredores en los que se puedan desarrollar infraestructuras, porque si no estaremos actuando contra nuestro propio desarrollo y contra la actividad económica”. La solución pasa por actuar con “transparencia y ofrecer una información pública clara”.

También se mostró de acuerdo José Manuel Galindo, aunque puntualizó que “la sostenibilidad tiene dos componentes, uno ambiental y otro económico, y no podemos hacer una sostenibilidad exclusivamente de unos valores. No hay que contraponer, sino compatibilizar. Desde el sector inmobiliario defendemos la sostenibilidad medioambiental, pero sin impedir el desarrollo económico”.

Residencial
Uno de los últimos temas sobre los que se hablaron a lo largo de la mañana fue el relativo a la transformación de suelo destinado a vivienda. En concreto, la evolución del mercado de promociones de vivienda protegida respecto a las de venta libre.

El primero en tomar la palabra fue José Manuel Galindo, quien dijo que “la dimensión de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid es la que dice la ley, el 50% de todos los nuevos desarrollos. No se puede variar el porcentaje porque los precios de la vivienda libre están todavía por encima de los de la vivienda protegida, tal vez pueda haber una cierta aproximación, pero hay dos mercados totalmente diferentes, uno intervenido y otro no”.

Sobre este asunto, Juan Francisco Lazcano opinó que “en la situación actual cada comunidad autónoma tiene que hacer un análisis relativo al momento que estamos viviendo. Porque el precio del suelo ha cambiado, el precio de la vivienda también está cambiando. Estamos en una situación singular en la que podría ser necesaria una reflexión sobre este tema, de tal manera que una sana combinación de todos los factores, que hagan que el mercado sea mucho más flexible, pudiera encauzar la demanda para obtener la máxima eficacia”.

Cambiando el tercio, Ángel Moreno Olivares advirtió que “el precio de la vivienda protegida está ya casi igualándose al de la vivienda libre” en algunas localizaciones. Miguel Ángel Ruiz añadió que este hecho “requiere una reflexión”.

Recordó que “la vivienda protegida da respuesta a un segmento de población que no puede acceder a una vivienda libre y debemos seguir apostando por ella”. Por otro lado, destacó que “aquellos promotores que tienen suelo libre disponible pueden desarrollar viviendas protegidas, acogiéndose a sistemas de financiación”. El problema principal es que esto “limita el precio del suelo”, lo que hace que, en muchas ocasiones, no les compense económicamente.

Aseguró, en este sentido “que la Comunidad de Madrid está apoyando a la vivienda protegida, ­sobre todo dando respuesta y contestando a los problemas del mercado que en este momento existen. Madrid es la región en la que más vivienda protegida se construye de toda España”, apostilló.

Conclusiones
Como consideraciones finales, Juan Francisco Lazcano deseó “que la aceleración de reducción del stock sea lo más rápida posible y que el Gobierno plantee las ayudas fiscales necesarias para que el mercado de rehabilitación de edificios sea eficaz”. Por su parte, Ángel Moreno planteó como necesidad prioritaria “la financiación”, ya que “hay muchos proyectos industriales que están parados por falta de ella”. Por último, Miguel Ángel Ruiz y José Manuel Galindo desearon una pronta recuperación económica que se traduzca en una mejoría de la “salud empresarial”.