El difícil porvenir de las compañías inmobiliarias

Dentro de las compañías cotizadas, Colonial parece ser la mejor posicionada para aguantar el tirón. Continúa con el proceso de reestructuración de su deuda que contempla una recompensa menor para sus bancos accionistas. Afirma, por su parte, cuenta con el colchón que le concedió su anticipación a la hora de refinanciar su deuda en unas condiciones aún razonables, si bien el excesivo peso residencial de su cartera es un estigma difícil de eliminar. San José se encuentra en busca de su identidad tras su salida a Bolsa de la mano de Parquesol. El desmantelamiento ordenado de Metrovacesa sigue su curso con base en ajustes patrimoniales y ventas de activos. Por último, la elevada carga financiera de Reyal Urbis y su mix de cartera parecen hacer inevitable su desaparición más antes que después. En cuanto se resuelva la cuestión Santamaría, el aterrizaje de la banca saltará a los medios.

Sin embargo, el gran susto para el sector en este ejercicio que acaba de comenzar puede venir de la mano de un outsider que se prodiga poco en los medios, a lo que ayuda su condición de compañía no listada, pero que intuitivamente se debe encontrar en una situación complicada. Estamos hablando de Inmobiliaria Chamartín, la compañía presidida por Carlos Cutillas. Participa de gran parte de los desequilibrios que han conducido al abismo a firmas comparables y, como ellas, es difícil que cuente con los recursos líquidos necesarios, dadas las circunstancias del mercado, para afrontar los compromisos de deuda contraídos. Si ha sobrevivido hasta ahora es, precisamente, por el beneficio de unos tipos de interés extraordinariamente bajos que están aliviando el servicio de su financiación ajena. ¿Cuánto durará?
Pesa sobre la compañía un cierto secretismo. De hecho, el último informe de gestión hecho público data de 2007 y no hay notas de prensa en su propia página web desde mediados de 2008. No obstante, de la suma de ambas fuentes de información se puede concluir que el impacto de la crisis sobre la cuenta de resultados y la capacidad de la firma para afrontar los compromisos del pasivo de su balance han debido ser demoledores. De hecho, a finales de 2007, el GAV o Gross Asset Value de la firma alcanzaba los 2.600 millones de euros. Aún así, sólo el 20% de los ingresos se derivaban de arrendamientos operativos, 54 millones de euros, copando la mayor parte del peso de la facturación unas ventas de inmuebles que se han desvanecido sectorialmente.

Las perspectivas para cada una de las tres áreas de negocio no eran halagüeñas. Su plan de aperturas de centros comerciales se encontraba, por aquel entonces, ejecutado en apenas un 35% del total. Las aperturas posteriores, aunque han contribuido a la cifra de alquileres, se producen en un entorno de menores rentabilidades, consecuencia del retraimiento del consumo, el aumento de la morosidad y la disminución de las tasas de ocupación. Por lo que a las oficinas se refiere, el importe pendiente de desarrollar era sustancialmente inferior, apenas un 20% del total. Sin embargo, un 40% tenía como fin una promoción y venta a terceros que sólo se habrá podido materializar en proyectos llave en mano. Por último, en el ámbito residencial, la concentración en España, un 65% del total, ha debido pesar igualmente en su actividad.

De momento, los consejeros de Morgan Stanley, parte del capital, han puesto “pies en polvorosa” por lo que pudiera pasar, encendiendo las alarmas de la banca acreedora. Siguen entrando por ventanilla planes de viabilidad cuyos visos de ejecución están vinculados a un cambio de ciclo que no se atisba en el futuro inmediato. Lo más factible parece una segregación entre los activos españoles y los más rentables extranjeros. Estén, por lo tanto, atentos, que no hay golpe más duro que el que no se espera.

Alberto Artero, 19 de enero de 2010